新闽系“黑马”崛起，象屿地产闯荡上海滩 | 地产新势力

2018年-2020年间，闽系房企曾席卷全国，成为中国地产行业中一支不可忽视的力量。2020年，16家规模最大的闽系房企合计创造了1.8万亿销售额。但从2021年下半年开始，“闽系”成为了房企债务爆雷的重灾区，许多熟悉的名字在百强房企名单上彻底消失。

(资料图片)

旧的闽系房企倒下了，新的闽系“黑马”却在崛起。过去两年间，规模排名上升最快的房企是来自于福建厦门的象屿地产，其2021年业绩增速达到38%，2022年业绩增速达到95%，全口径销售额从2020年的第157位上升至2022年的第56位，年销售规模从百亿级攀升至300亿级。

过去两年间，象屿地产每年砸下200亿元买地，其中大部分投向长三角核心城市，今年上半年，在上海积极布局的象屿地产实现了5盘齐发，一时风头无两。

图片摄影：任玉明

增速最快的中小型房企

在50余家房企激烈竞争的上海2023首轮集中供地中，来自厦门的国企象屿地产竞得两宗宅地，成为上海土拍大赢家之一。

这两宗宅地分别是普陀桃浦社区H6-5地块和浦东新区新场镇02-02地块。桃浦地块处于目前被热炒的桃浦智创城板块，土拍时该地块经历了55轮报价，最终被象屿地产和浙江交投联合体以37.78亿元拿下；而新场地块则由象屿地产和招商蛇口联合体以16.24亿元竞得。在这次补仓后，象屿地产在上海市场又将有源源不断的新项目入市。

仅今年上半年，象屿在上海就有青浦蟠龙府二期、宝山萃湖臻境、闵行象屿招商公园1872、嘉定虹桥嘉悦府、嘉定都滙云境等项目在售，同一家开发商5盘齐发的情况在上海市场较为罕见，即便是本土“地头蛇”房企都难以做到。

而在两年多前，象屿地产还是一家不入百强的小型房企。根据房地产研究机构克而瑞发布的榜单，2020年时，象屿地产的全口径销售额仅有122.7亿元，全国房企规模排名第157位。

2021年至2022年是房地产行业最跌宕起伏的两年，许多千亿房企债务爆雷、规模掉队，而象屿地产却逆势崛起。

根据克而瑞数据，象屿地产2021年业绩增速达到38%，2022年业绩增速达到95%，在所有“腰部”房企中增速最快，其2020-2022年间规模排名上升幅度在所有房企中是最大的，全口径销售额从2020年的第157位上升至2022年的第56位，2022年全口径销售额达到330.4亿元。

象屿地产之所以实现“逆袭”，跟它在上海有大量项目入市拉升销售额有关，上海市场对象屿地产销售额的贡献占比超过了70%。

尽管是一家起源于厦门的地方性国企，但象屿却并不在大本营重仓，而是坚定不移地在长三角补仓，尤其看重一线城市上海。2021和2022年，象屿地产拿地金额均超过200亿元，在上海补仓金额占近两年总拿地额的72%，而近几年厦门入市项目仅2个，占比仅为3%，此外，象屿在环上海的昆山、苏州还有不少项目。

背靠地方“巨无霸”

和许多发展房地产业务的地方性国企一样，象屿地产背靠的象屿集团也是一个地方“巨无霸”。

成立于1995年的象屿集团，为厦门国资委旗下的国有独资公司，拥有投资企业300余家，全资及控股企业200余家，员工超万人，业务领域涵盖大宗商品供应链、城市开发运营、综合金融服务、港口航运、创新孵化等。

成立之初，象屿集团仅是一家注册资本金1.38亿元的保税区企业，而目前已经是年营收超过3000亿元的世界500强企业，在《财富》世界500强中排名第160名，在中国企业500强中占据第52位。

大宗商品供应链是象屿集团最大的核心业务板块，占其营业收入规模的九成。2011年，厦门象屿股份有限公司借壳*ST夏新成功上市，股票代码为600057.SH。上市之初，厦门象屿的年营收为339亿元，到2020年已经发展到3602亿元，利润总额由2.36亿元增长至22.29亿元，十年营收复合增速达30%，利润总额复合增速超28%。

以大宗商品煤炭的物流为例，在中国最大的产煤地之一陕西榆林，象屿拥有一座综合国际物流园，有50条铁路专用线，5000万吨设计年发运量，900万吨最大煤炭存储量。2021年，象屿煤炭年经营货量达7400多万吨，大约能生产2500亿千瓦时电，足以满足一个中等经济省份的年度用电需要。

在东南亚国家印尼，象屿集团还投资运营了250万吨不锈钢一体化冶炼项目，这是厦门企业在境外投资的最大项目，投产后将形成至少300亿元的年产值。

和大宗商品供应链相比，房地产开发只算是象屿集团的次要业务。

不过，正因为有了母公司背景和资源的加持，象屿这类公司的房地产业务板块在银行授信、发债等方面获得了诸多优势，在地产下行周期中，由于资金来源充裕，他们才获得了发展先机。

以象屿集团近期部分发债为例，今年4月4日，厦门象屿集团有限公司发布2023年面向专业投资者公开发行公司债券，发行规模为不超过27亿元（含27亿元），其中基础发行规模为10亿元，可超额配售不超过17亿元，品种一票面利率询价区间为3.20%-4.00%，品种二票面利率询价区间为3.50%-4.50%。

4月6日，厦门象屿股份有限公司披露了2023年度第二期超短期融资券兑付公告，发行金额5亿元，期限92天，发行利率2.73%。综合来看，象屿集团一直保持着较低的融资成本，长债的年利率低于5%，短债利率低于3%。

根据近期各房企披露的2022年年报，一般来说只有中海、华润置地、中国金茂等央国企具备低于5%的融资成本，民营房企中的“优等生”龙湖集团、美的置业、碧桂园等综合融资成本分别达到了4.1%、4.62%、5.73%，而部分闽系民营房企的融资成本甚至超过9%。

克而瑞认为，近几年，不少地方性国企在房地产行业实现了地位较大提升，这些国企一般在大本营承担着城市建设的某些功能，资源来源稳定，具有较强的资金实力，也积累了较为丰富的住宅项目开发经验，成为搅动房地产行业变局的重要力量。

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